【头条】房产税近期全面开征？你想的太简单了！

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来源：米宅北京，不代表房天下观点

最近各个圈都很热闹。

从天价药到假疫苗，从奖励二胎到以房养老，从P2P爆雷到长租公寓爆仓。

现在的年轻人真不容易，房价不降、房租上涨、物价提高，工资却不高，还要时时面临更多的不确定性。

多少人焦虑，多少人迷茫，多少人坐卧不安，多少人观望踌躇......

然而，真正的宿命，仍未可知。

就比如房产税，近期的呼声又高了起来，官方对房产税的频繁吹风，让我们不禁想到，狼是不是真的快要来了？

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首先来说，房产税的推进，一方面是为了抑制炒房，另一方面可以提高财政收入。

欧美发达国家均实行房产税制度，地方财政60%依赖于房产税，所以中国未来也一定会全面推行房地产税制度。至于是不是马上就会落地，我们来分析一下。

如果房产税真的全面开征，谁最慌？

即使房产税有合理的免征面积，但是在中心城市囤积了大量房子的人，财富也将会大幅缩水。

如果到时候出现集中抛盘，对中心城市短期房价会构成不小的影响。

在三四线城市囤积了大量住宅的人，受到的将是暴击。

由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，但当你想抛盘的时候，可能连“接盘侠”都找不到。

手中有多套房、负债率非常高的炒房者，这类人的压力是最大的。

加杠杆购房是因为当初的预期是房价会一直上涨，而一旦市场全面抛售房源，他们可能会选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。

不管哪类，持有多套房源的人，最终的结果都会选择卖掉他持有的投资房，只保留一个自住的，免征房产税的房子。

那么，为什么是卖掉，而不是租出去，把房产税转嫁到房租上呢？

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房子的出租不失为一个开源节流的好办法，房产税征收租金会涨吗？

答案是会！房子征收的税费越多，所谓羊毛出在羊身上，房东会将税费征收的部分强行加到租金里。

但是不可能把所有加出来的税都转嫁到租金上，因为租房人群的承受能力是有天花板的。

目前一线城市的租售比一般为1.5-2%，如果想快速提升到3-4%是不可想象的。看最近大城市租金上涨幅度约为20%左右，已经导致民怨沸腾，国家介入平抑租金。

假设目前租金5000，对于北上深很多月入一万的人来说，已经达到了承受能力的极限，如果这个时候开征房产税，假定只征收一个点，600万的房子一年征收6万，那就是每月5000，如果能全部转移给租客，那么租金会直接暴涨到一万元。这种涨幅是肯定让人难以接受的。

等价类比之后，高端房子没什么人租，原来高收入的人租中等房子，中等收入的人租差房子，收入低的人租不起房可能就回老家了。

但是我们知道，工资呈现金字塔分布，从上到下人数急剧递增，人数最多的就是中低收入阶层，而房源数量最多的，也是中低房租房源。

大量中低收入者离开之后，原来那些中低房租房源，就会大量空置，这个损失只能房主自己承担。房子空置的损失再加上房产税对房主来说可不是一个小数目，时间一久就会促使房主抛售房产。

如果不抛售，再来看看投资房产的回报率：

北京等大城市的住房出租投资回报率大概是1.5%左右，而贷款利率是5%左右。也就是1000万的房子，如果是在高位买入，贷款七成，每年要交35万的利息给银行，而租金收益只有15万，妥妥的亏本生意。

如果这个时候征收1%的房产税，也就是每年收10万元的税，那每年的持有成本就是45万，在房价不涨的前提下，如果想要不亏损，每个月的租金要提升到3.75万元，这在短期内是万万不现实的。

为了避免长期亏损，房子就要卖出去。

也就是说，房产税是真的有效果的，如果真的推行房产税，确实可以解决我国房产投机和空置房的问题，促使这些房源向市场抛售，导致房价下跌。

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那么，为什么以前的房产税试点影响不大？

房产税是2010年首次提出，2011年1月，上海和重庆就进行了试点。然而效果并不明显。

上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46％和26％，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌，而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。

此后3年多，房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

其原因主要是，上海试点中有6条税收减免政策；而重庆只是为豪宅“量身定做”的房产税征收方式，这种，甚至被人们戏称为房地产界的“奢侈品税”。

征收面小、税率低，而且类似于奢侈消费税，也就是只有这个消费的额度或者说消费的面积超过了一定的限额，那才会征收到。

可见，试点的房产税并不想给市场带来过渡震荡。

到了2016年，上海房产税收入为171亿元，土地出让金收入1578亿元。重庆房产税收入57亿元，土地出让金705亿元。

这个数据可以看出，房产税在财政收入中的占比微弱，一旦房价出现崩塌导致土地拍卖出让金收入锐减甚至流拍，那么房产税根本堵不上这个窟窿。

上海的土地财政依赖程度是全国最低的，仅为30%左右，即便如此，如果少了这千亿收入，上海市财政也完全扛不住。而很多地方政府，土地财政依赖程度高达50~80%。

除非，房产税的收入能够达到一定的比重，抵上土地出让金的收入，但目前房产税的征收，仍然会导致房价崩塌。而且房产税的推出，短期内是无法完全替代土地财政的。

但如果房产税征收幅度过高，引发崩盘，会出现什么结果?

北、上、广、深等拥有多套以上房产的人，纷纷出货，短期内大量抛售，市场严重供过于求造成房价大跌；

中小城市房子也连带滞销，房价大降，土地流拍，或只能以极低的价格拍出。几百个靠“土地财政”生存的城市一下子断奶，连工资也发不出；

与房地产有关的产业一片萧条，失业率急剧上升，并引发不可预知的社会动荡。

所以，崩盘不但不是政策想到达到的目的，反而是最怕出现的结果。

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那么反复吹风房产税的目的是什么呢？是给未来做准备，毕竟存量房是越卖越多，多到一定的份上，开征房产税的税收就可以覆盖掉土地出让金，这个时候才是开征的日子。

也就是说，在征收房产税之前，肯定是要先去库存。

房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前中国房地产市场存在两类问题，在一线和强二线体现的是价格过高问题，在三四线和资源型省份体现的是库存问题。

出现泡沫的根本原因，在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化，以及当前城市国土规划不到位导致的人地分离、供需错配。

中国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。

在一线和强二线，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足，投资投机性需求旺盛，加速房价上升。

这正是目前楼市的现状，房价处在高位，三四线高库存，一二线供需不平衡。如果要在房价的高位推房产税，一个操作不留神就会引发暴跌。

目前经济下行压力并没有缓解，国家开放二胎之后，买房子、养孩子、教育等可能在未来若干年内又成为一大难题，对于处于这一阶段的人群而言，其生活压力、生活状态都会受房产税影响很大，而这一切都是国家需要考虑的问题。 

推行房产税难度极大，不然不至于反复多年进行试点。

房产税的本质是税收，房地产税无论立法周期多长，最后也肯定要开征。

但肯定不是现在，也不会是近期，更不可能是普通人难以承受的高税率。

而且，随着目前楼市风向的逆转，高房价被控制，做为最大杀器，一不留神就会伤敌一千，自损八百的房产税，更没有了尽快开征的动力，毕竟，不到最后，谁也不想去触动这颗大雷。

但是，随着三四线城市去库存的逐渐完成，可拍卖土地的逐渐减少，接盘侠越来越少，面对三四线严峻的地方债问题，房产税又是迟早要开征的，至于何时开征，又以何种形式开征，不妨拭目以待。

但基本可以确定的是，房产税的征收要达到三个目的，一是能够在一定程度上弥补土地财政的缺口；二是让持有房产的成本有所提高，但又不能提的太高；三房产税出台后不能以让人急于抛出手中房产，从而引发更多的社会问题。

这些都考验着制定人和决策者的智慧，房产税的出台注定是一个慢工出细活的工程。

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